La plupart des contrats de conciergerie qui circulent en PDF ont le même
défaut : ils listent des prestations et un pourcentage, puis s'arrêtent. Ils ne
disent ni qui décide du prix des nuits, ni qui encaisse, ni ce qui arrive aux
réservations déjà prises le jour où le propriétaire s'en va. Ce sont les trois
points qu'un juge regarde.
Nous éditons un logiciel né dans une conciergerie, celle de
Victor Chevalier à Avignon. Voici les clauses qui protègent
vraiment les deux parties, chaque chiffre avec son texte officiel en lien. Ce
guide complète
Devenir conciergerie Airbnb, consacré au
statut juridique.
Ce que votre contrat décide vraiment : le régime juridique
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
dite loi Hoguet, réserve la gestion immobilière exercée de manière habituelle
aux titulaires d'une carte professionnelle, qui suppose une aptitude
professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité
civile. Son article 14 punit l'exercice sans carte de six mois
d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.
La frontière n'est pas celle que la plupart des contrats supposent. Dans une
analyse publiée le 18 mai 2026 par le Journal de l'Agence,
Me Alain Cohen-Boulakia rapporte une décision du tribunal de Tours du
28 janvier 2025 : une conciergerie qui fixait le prix des nuitées selon le
marché, tenait le calendrier, mettait à jour les annonces, assurait les
arrivées, les départs, le ménage et la petite maintenance a été considérée
comme faisant de la gestion immobilière, bien qu'elle n'encaissât aucun loyer.
Le contrat a été annulé et les honoraires refusés.
Ce n'est donc pas le titre du document qui qualifie l'activité, c'est la liste
des prestations. Deux clauses réduisent le risque : la conciergerie propose une
grille tarifaire que le propriétaire valide par écrit, et l'annonce reste à son
nom, avec les versements de la plateforme. C'est le fonctionnement du
réseau de co-hôtes Airbnb, où le compte hôte reste
celui du propriétaire.
Le périmètre : écrire surtout ce que vous ne faites pas
La clause de périmètre se rédige en deux colonnes. D'un côté les prestations
incluses, une par une : annonce, photographies, réponses aux voyageurs, remise
des clés, ménage, linge, petite maintenance, compte rendu mensuel. De l'autre
les exclusions, qui sont la vraie protection : travaux, remplacement
d'équipement, litiges de voisinage, déclarations fiscales du propriétaire.
Ajoutez un plafond de dépense : au delà d'un montant fixé par intervention,
l'accord écrit du propriétaire est requis. Sans ce plafond, chaque mitigeur
cassé devient une discussion.
La rémunération : la base de calcul avant le pourcentage
Un pourcentage ne veut rien dire tant que sa base n'est pas écrite. Précisez si
la commission porte sur le loyer brut affiché ou sur le montant versé par la
plateforme, hors taxes ou toutes taxes comprises, et si les frais de ménage
entrent dans l'assiette. Deux contrats à 20 % peuvent donner des factures qui
diffèrent de 15 %.
Prévoyez aussi les réservations directes, les annulations et les nuits que le
propriétaire se réserve. Les modèles de rémunération et un exemple chiffré sont
détaillés dans
Combien coûte une conciergerie Airbnb ?
Ménage, linge et caution
Le ménage est presque toujours refacturé au voyageur en plus du loyer. Le
contrat dit qui le facture, à quel montant, qui paie le prestataire et qui
supporte un ménage supplémentaire après un départ tardif.
La caution mérite sa propre clause. L'encaisser pour le compte d'un
propriétaire, c'est recevoir des fonds pour autrui, l'un des points que la loi
Hoguet encadre le plus strictement. Le montage le plus simple reste l'empreinte
bancaire ou la garantie prise au nom du propriétaire, la conciergerie se
bornant à la déclencher et à documenter les dégâts par photos horodatées.
Écrivez qui décide d'une retenue, sous quel délai et sur quelles preuves.
Les données des voyageurs : une clause devenue obligatoire
Une conciergerie traite des noms, des téléphones et parfois des pièces
d'identité pour un propriétaire : elle est sous-traitante au sens du RGPD.
L'article 28.3 du règlement
impose un contrat écrit définissant l'objet, la durée, la nature et la finalité
du traitement, le type de données et les catégories de personnes concernées. Il
oblige aussi à prévoir que le sous-traitant n'agit que sur instruction
documentée, garantit la confidentialité et la sécurité, puis supprime ou
restitue les données à la fin de la prestation.
Une ligne de plus, très concrète : la fiche de police, obligatoire pour chaque
voyageur de nationalité étrangère et à conserver six mois selon la fiche
Déclaration en mairie des meublés de tourisme
de service-public.fr. Le contrat dit qui la remplit et qui la conserve.
Le délai de paiement, les pénalités et les 40 €
Quand le propriétaire loue à titre professionnel, la facture mensuelle relève
du cadre fixé par la fiche
Délais de paiement entre professionnels
de service-public.fr : 30 jours après l'exécution de la prestation à défaut
d'accord, 45 jours fin de mois ou 60 jours date de facture si le contrat le
prévoit, sans pouvoir aller au delà. Face à un particulier, le délai est libre,
et rien n'empêche de reprendre la même grille. En cas de retard s'ajoutent des pénalités au taux minimum de trois
fois le taux d'intérêt légal et une indemnité forfaitaire de recouvrement de
40 € par facture impayée.
Beaucoup de conciergeries compensent, en déduisant leur commission des sommes
reversées. Encore faut il que le contrat l'autorise expressément.
Les obligations du logement, réparties noir sur blanc
Elles pèsent sur le propriétaire, mais c'est la conciergerie qui les verra en
premier. La fiche service-public citée plus haut rappelle que la déclaration en
mairie se fait par le formulaire Cerfa n° 14004 dans les communes sans
procédure d'enregistrement, son absence étant punie de 450 € ; que dans les
communes ayant instauré l'enregistrement, le numéro à 13 caractères doit
figurer dans chaque annonce sous peine de 5 000 € ; et que louer sans
autorisation de changement d'usage, là où elle est exigée, expose à une amende
pouvant atteindre 100 000 €. Depuis le 21 novembre 2024, le règlement de
copropriété doit par ailleurs dire explicitement si les meublés de tourisme
sont autorisés.
La clause utile tient en une phrase : le propriétaire déclare le logement en
règle et fournit son numéro d'enregistrement, la conciergerie le publie dans
l'annonce et signale par écrit toute non-conformité constatée.
Durée, préavis et sortie
La fin du contrat est la partie que personne n'écrit et que tout le monde
regrette. Quatre points : la durée et son renouvellement, le préavis, le sort
des réservations déjà confirmées, et la restitution des clés, des codes, des
photographies, des textes d'annonce et des données des voyageurs.
Sur les réservations en cours, deux solutions tiennent : la conciergerie les
honore jusqu'au dernier départ, ou elle les transfère au propriétaire en
restituant les acomptes. Les deux sont acceptables, l'absence de clause ne
l'est pas.
Le récapitulatif des clauses
| Clause |
Ce qu'elle doit trancher |
Le risque si elle manque |
| Qualification |
Qui fixe le prix, qui tient l'annonce, qui encaisse |
Requalification, contrat annulé |
| Périmètre |
Inclusions, exclusions, plafond de dépense |
Missions non payées |
| Rémunération |
Base de calcul, annulations, réservations directes |
Deux lectures d'une facture |
| Ménage |
Qui facture au voyageur, qui paie le prestataire |
Marge absorbée |
| Caution |
Qui la prend, qui retient, sur quelles preuves |
Fonds reçus pour autrui |
| Données |
Objet, finalité, sécurité, sort en fin de contrat |
Manquement au RGPD |
| Paiement |
Délai, pénalités, 40 €, compensation |
Impayés sans recours |
| Conformité |
Numéro d'enregistrement, changement d'usage |
Amende, annonce retirée |
| Sortie |
Préavis, séjours en cours, restitution |
Séjours orphelins |
Pourquoi un modèle PDF ne suffit pas
Un modèle donne la structure, pas les faits. Ce qui rend un contrat applicable,
c'est ce qu'il permet de prouver : le compte rendu mensuel, les photos d'état
des lieux datées, les dépenses engagées, l'historique des messages.
C'est ce que nous avons construit dans Chevalier PMS : le compte rendu et la
facture propriétaire se génèrent à partir des réservations et des dépenses
saisies, et le portail propriétaire donne au client la même vue que vous. Les
fonctionnalités et la grille tarifaire sont
sur la page d'accueil, à 35 € HT par mois le premier logement puis 8 € HT par
logement, avec 15 jours d'essai.
Questions fréquentes
Un contrat de conciergerie doit-il obligatoirement être écrit ?
Pour une conciergerie qui exerce comme prestataire de services, aucun texte
n'impose l'écrit, mais il devient indispensable dès qu'il faut prouver le
périmètre, la commission ou une retenue. Pour les titulaires de la carte
professionnelle, l'article 6 de la loi Hoguet impose une convention écrite
précisant la réception des fonds, la reddition de comptes et la rémunération.
Peut-on faire de la conciergerie sans carte G avec un bon contrat ?
Un contrat bien rédigé aide, mais ne protège pas à lui seul : la décision de
Tours du 28 janvier 2025 a requalifié une conciergerie qui n'encaissait pas les
loyers, en regardant l'ensemble des services rendus. Ce qui compte est la
réalité de la prestation.
Qui prend la caution, la conciergerie ou le propriétaire ?
Le plus prudent est de la prendre au nom du propriétaire, par empreinte
bancaire ou service de caution en ligne, la conciergerie se bornant à la
déclencher et à documenter les dégâts. Encaisser soi même une caution revient à
recevoir des fonds pour autrui, ce que la loi Hoguet encadre strictement.
Quel délai de paiement prévoir pour la facture au propriétaire ?
Face à un propriétaire professionnel, 30 jours à défaut de clause, et au plus
45 jours fin de mois ou 60 jours date de facture. Prévoyez aussi la
compensation entre la commission et les sommes reversées.
Que deviennent les réservations déjà prises quand le contrat s'arrête ?
C'est au contrat de le dire : soit la conciergerie honore les séjours jusqu'au
dernier départ, soit elle les transfère au propriétaire à une date convenue en
lui restituant les acomptes. Sans clause, le voyageur se retrouve entre deux
interlocuteurs le jour de son arrivée.
