La règle des 120 jours Airbnb limite la location d'une résidence principale
en meublé de tourisme, et seulement d'une résidence principale. Ce guide
reprend le texte en vigueur, la liste des villes où Airbnb bloque le
calendrier, les communes passées à 90 jours, les exceptions telles que la
Cour de cassation les lit en 2026, et ce que risque un loueur qui dépasse.
Nous sommes éditeurs d'un logiciel né dans une conciergerie : compter les
nuits d'un logement sur toutes ses plateformes fait partie du quotidien des
équipes qui l'utilisent.
La règle des 120 jours, ce que dit le texte
Un logement déclaré comme résidence principale ne peut pas être loué en
meublé de tourisme au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile.
C'est le paragraphe IV de
l'article L324-1-1 du code du tourisme,
dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026.
Le même paragraphe prévoit trois exceptions : une obligation
professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Il permet
aussi à la commune d'abaisser le plafond par une délibération motivée, sans
descendre sous 90 jours. Le compteur repart à zéro chaque 1er janvier,
puisque le texte raisonne par année civile.
Qui est concerné : la résidence principale, pas la secondaire
Le plafond vise uniquement la résidence principale, c'est-à-dire un logement
occupé au moins huit mois par an, selon la fiche service-public
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme
(vérifiée le 21 mai 2026). Les 120 jours correspondent donc aux quatre mois
restants de l'année.
Une résidence secondaire n'est pas soumise aux 120 jours. Elle n'est pas pour
autant libre : elle doit être déclarée, et beaucoup de grandes villes exigent
d'abord une autorisation de changement d'usage, comme nous le détaillons dans
notre guide de la
déclaration d'un meublé de tourisme.
Deux cas sortent aussi du plafond selon la
page d'Airbnb consacrée à l'enregistrement en France :
la chambre louée dans sa propre résidence principale, sans limite de durée,
et le logement loué uniquement en bail mobilité. Le locataire qui sous-loue
son appartement, lui, est bien concerné : c'est le cas jugé en 2026 par la
Cour de cassation, présenté plus bas.
Ce qui a changé le 20 mai 2026
Avant la loi du 19 novembre 2024 dite Le Meur, le plafond ne s'appliquait que
dans les communes qui avaient mis en place l'enregistrement des meublés.
L'arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 cite cette ancienne
rédaction mot pour mot, et son amende de 10 000 €.
La version en vigueur depuis le 20 mai 2026 rattache le plafond au logement
déclaré comme résidence principale, sans condition de commune, et porte
l'amende à 15 000 €. Les fiches officielles n'ont pas toutes suivi : la fiche
F33175 décrit encore une limite « entre 90 et 120 jours » dans les seules
communes qui imposent un numéro, et une amende de 10 000 €. En cas d'écart,
c'est le texte de Légifrance qui fait foi.
Dans les faits, le contrôle passe aujourd'hui par les communes qui délivrent
un numéro, puisque le téléservice national de déclaration n'est pas encore
ouvert : il est attendu au quatrième trimestre 2026.
Liste des villes où Airbnb bloque à 120 nuits
Airbnb publie la
liste des communes avec enregistrement obligatoire,
mise à jour en janvier 2026. Dans ces communes, la plateforme bloque
automatiquement le calendrier d'une résidence principale louée en logement
entier quand elle atteint 120 nuits dans l'année.
La liste couvre la plupart des grandes villes, dont Paris, le Grand Lyon,
Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Lille,
Aix-en-Provence, Arles et Avignon, ainsi que des communes touristiques comme
le Grand Annecy, Chamonix-Mont-Blanc, l'agglomération de La Rochelle,
Biarritz ou Saint-Malo. Elle est classée par région et par département, et
indique aussi les départements où aucune commune n'est concernée.
Ce blocage a deux limites. Il est réglé sur 120 nuits, même là où la commune
a choisi un plafond plus bas. Et il ne voit que les nuits vendues sur
Airbnb : un logement aussi loué sur Booking.com ou en direct peut dépasser le
plafond légal sans qu'aucune plateforme ne s'en aperçoive.
Les villes à 90 jours, dont Paris
Une commune peut ramener le plafond à 90 jours par délibération motivée,
possibilité ouverte par la
loi du 19 novembre 2024.
Paris l'a fait : depuis le 1er janvier 2025, la location d'une résidence
principale en meublé touristique y est limitée à 90 jours par an, selon la
page de la Ville de Paris
mise à jour le 19 décembre 2024.
D'autres communes ont délibéré dans le même sens, et il n'existe pas de liste
nationale officielle des villes à 90 jours. Le seul moyen fiable est la
délibération de sa propre commune, ou la question posée au service des
meublés de tourisme de la mairie. Comme le blocage d'Airbnb reste réglé sur
120 nuits, c'est au loueur, ou à la conciergerie qui gère l'annonce, de
fermer le calendrier au bon moment dans une ville à 90 jours.
Les exceptions, et ce que la Cour de cassation en exclut
Les trois exceptions du texte (obligation professionnelle, raison de santé,
force majeure) sont lues strictement. Le 16 avril 2026, la Cour de cassation
a jugé dans son
arrêt n° 24-22.809
que ni un cursus scolaire ou universitaire, ni un stage réalisé dans ce cadre
ne suffisent à caractériser une obligation professionnelle.
Dans cette affaire, une locataire avait sous-loué l'appartement déclaré comme
sa résidence principale pendant 253 nuitées en 2019 et 152 en 2020, en
invoquant un stage à l'étranger puis une formation. La cour d'appel lui avait
donné raison ; la Cour de cassation a cassé cette décision, publiée au
bulletin, et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel. Un départ pour études
ne permet donc pas de louer au-delà du plafond.
Dépasser les 120 jours : 15 000 € et la demande de la commune
Dépasser le plafond expose à une amende civile de 15 000 € au plus, selon le
paragraphe V de l'article L324-1-1. Elle est prononcée par le président du
tribunal judiciaire, saisi par la commune, et son produit est versé à la
commune.
La commune peut aussi demander au loueur, jusqu'au 31 décembre de l'année
qui suit la location, le nombre de jours loués. Le loueur a un mois pour
répondre, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. Ne
pas répondre relève du même paragraphe IV, donc de la même amende. Les
plateformes reçoivent ce type de demande de leur côté : Airbnb indique
transmettre aux communes, sur demande, le statut de résidence principale et
le nombre de jours loués de l'année en cours et de la précédente.
Il n'existe pas de moyen légal de « dépasser » les 120 jours en restant
résidence principale, hors des trois exceptions. Un logement qui n'est plus
occupé huit mois par an devient une résidence secondaire, avec la
déclaration et, selon la ville, le changement d'usage que cela suppose.
Tableau récapitulatif
| Situation |
Plafond de location |
Ce qu'il faut savoir |
| Résidence principale, cas général |
120 jours par année civile |
Article L324-1-1, IV, du code du tourisme |
| Résidence principale à Paris |
90 jours par an depuis le 1er janvier 2025 |
Délibération de la Ville de Paris |
| Autre commune ayant délibéré |
Entre 90 et 120 jours |
Vérifier la délibération en mairie |
| Résidence secondaire |
Pas de plafond de 120 jours |
Déclaration, changement d'usage selon la ville |
| Chambre chez l'habitant |
Pas de limite de durée |
Selon la page enregistrement d'Airbnb |
| Dépassement sans exception |
Amende civile de 15 000 € au plus |
Prononcée par le tribunal judiciaire, versée à la commune |
Ce que doit faire une conciergerie
La conciergerie ne déclare pas le logement à la place du propriétaire, mais
c'est elle qui ouvre et ferme les calendriers. Trois habitudes évitent
l'amende à ses clients :
- Connaître le statut de chaque logement : résidence principale ou
secondaire, commune, plafond applicable (120 ou 90 jours). Notre guide du
contrat de conciergerie Airbnb
propose une clause qui met la conformité du logement à la charge du
propriétaire.
- Compter les nuits sur tous les canaux, pas seulement sur Airbnb, et
fermer les calendriers avant le plafond dans les villes à 90 jours.
- Garder l'historique des nuits de chaque année, puisque la commune peut
demander le chiffre jusqu'à la fin de l'année suivante.
Ces règles s'ajoutent aux autres obligations d'un logement, que nous
reprenons dans notre guide Devenir conciergerie Airbnb.
Chevalier PMS regroupe dans un seul calendrier les réservations d'Airbnb, de
Booking.com et des réservations directes de chaque logement, ce qui rend le
comptage des nuits immédiat, pour 35 € HT par mois le premier logement puis
10 € HT par logement supplémentaire, avec 15 jours d'essai : le détail est
sur la page des tarifs.
Questions fréquentes
La règle des 120 jours s'applique-t-elle à une résidence secondaire ?
Non. Le plafond de 120 jours ne vise que le logement déclaré comme résidence
principale. Une résidence secondaire doit être déclarée et, dans beaucoup de
grandes villes, obtenir une autorisation de changement d'usage avant d'être
louée.
Comment savoir si ma ville limite la location à 90 jours ?
Il faut consulter la délibération de sa commune ou interroger le service des
meublés de tourisme de la mairie : il n'existe pas de liste nationale
officielle. Paris applique 90 jours depuis le 1er janvier 2025.
Que se passe-t-il quand on atteint 120 nuits sur Airbnb ?
Dans les communes de sa liste, Airbnb bloque automatiquement le calendrier
d'une résidence principale louée en entier à 120 nuits. Les nuits vendues
sur d'autres plateformes ne sont pas comptées, et le loueur reste exposé à
une amende civile de 15 000 € au plus s'il dépasse le plafond légal.
Les 120 jours se comptent-ils sur douze mois glissants ?
Non. Le texte parle de 120 jours au cours d'une même année civile : le
compteur repart chaque 1er janvier.
