Par Victor Chevalier · · 7 min de lecture
En bref
Une conciergerie Airbnb facture le plus souvent une commission de 15 à 30 % des loyers, ménage en plus, payé par le voyageur. Certaines proposent un forfait mensuel par logement, d'autres des prestations à l'unité pour un accueil ou un ménage. Le bon tarif se juge sur ce que le logement rapporte en plus une fois géré, et sur ce que la commission inclut, pas sur le pourcentage seul.
La question arrive toujours sous la même forme : « Combien ça prend, une conciergerie ? ». Elle est posée par un propriétaire qui hésite à déléguer, et par un futur conciergiste qui doit fixer ses prix. Les deux ont besoin de la même réponse, donnée des deux côtés du contrat. Nous éditons un logiciel pour conciergeries, né dans l'une d'elles : nous voyons passer ces grilles tous les jours, et nous n'avons aucune commission à défendre.
Le marché français s'est stabilisé sur trois modèles, que les conciergeries combinent parfois.
| Modèle | Fourchettes publiées | Pour quel logement | Le risque, pour qui |
|---|---|---|---|
| Commission sur les loyers | 15 à 30 % | Bien loué régulièrement | Partagé : la conciergerie gagne quand le bien loue |
| Forfait mensuel par logement | 100 à 500 €, parfois plus selon les prestations | Occupation stable et prévisible | Le propriétaire paie même un mois vide |
| Prestations à l'unité | Un prix par accueil, par ménage, par intervention | Propriétaire qui garde la main sur l'annonce | Le propriétaire, qui reste responsable du reste |
Les fourchettes viennent de guides publiés par des conciergeries elles-mêmes : Care Concierge situe la commission entre 15 et 30 % et le forfait entre 200 et 800 €, Liwango parle de 20 à 25 % et de forfaits de 100 à 500 €, et le guide de Propulse by CA retient 15 à 30 % et 100 à 500 € par mois. Les écarts entre sources sont normaux : ils traduisent des périmètres différents, pas des erreurs.
La commission domine parce qu'elle aligne les intérêts. Si le logement ne loue pas, la conciergerie ne gagne rien, et elle a donc toutes les raisons de soigner l'annonce, les prix et les avis. Le forfait rassure sur le budget mais déplace le risque vers le propriétaire. La prestation à l'unité n'est pas une gestion : c'est un coup de main.
C'est la partie que les comparatifs de pourcentages passent sous silence, et c'est là que se cachent les mauvaises surprises.
Dans la quasi-totalité des contrats, la commission couvre le travail de la conciergerie : annonce, prix, calendrier, messages, arrivées, départs, coordination du ménage, gestion des petits incidents, compte rendu mensuel.
Elle ne couvre presque jamais le ménage lui-même. Sur Airbnb comme sur Booking, les frais de ménage sont fixés par l'hôte et payés par le voyageur en plus du loyer : la conciergerie les encaisse pour payer la personne qui fait le ménage, ou les facture au propriétaire qui les répercute. Le linge, les consommables (café, savon, papier), les petites réparations et les remplacements de matériel sont en général refacturés au réel, avec ou sans marge, et parfois avec un plafond au-delà duquel le propriétaire doit donner son accord.
Trois questions suffisent à comparer deux offres qui affichent le même pourcentage : sur quelle base est-il calculé, le loyer brut payé par le voyageur ou le montant net des frais de plateforme ? S'entend-il hors taxes ou TTC ? Et que se passe-t-il pour le ménage, le linge et les consommables ? Deux conciergeries à 20 % peuvent coûter, au bout de l'année, plusieurs centaines d'euros d'écart.
Prenons un appartement qui encaisse 2 000 € de loyers dans le mois, une hypothèse ronde pour la démonstration, à adapter à votre bien.
Sur douze mois, l'écart entre 15 % et 25 % représente 2 400 €. C'est important, mais ce n'est pas la bonne comparaison. La bonne comparaison, c'est ce que le logement rapportait avant d'être confié, et ce qu'il rapporte après. Une conciergerie qui améliore les photos, ajuste les prix à la saison, répond en dix minutes et fait remonter la note passe souvent le loyer mensuel de 2 000 à 2 300 €. Dans ce cas, à 20 %, le propriétaire garde 1 840 € au lieu de 2 000 € gérés seul : il a payé 160 € par mois pour ne plus rien faire. Si le loyer ne bouge pas, il a payé 400 €. La différence entre les deux situations, c'est la qualité de la conciergerie, pas son pourcentage.
Une conciergerie se rentabilise sur trois profils de biens. Le logement loué toute l'année, où chaque point d'occupation gagné et chaque avis cinq étoiles se traduisent en loyers. Le logement géré à distance, où chaque arrivée coûte un déplacement ou une faveur demandée à un voisin. Et le propriétaire de plusieurs biens, pour qui la gestion est devenue un second métier qu'il n'a pas choisi.
Elle se rentabilise mal sur un bien loué quelques semaines par an, où la commission ne couvre même pas le temps de mise en place, et sur un logement que le propriétaire aime gérer lui-même : dans ce cas, des prestations à l'unité, accueil ou ménage, coûtent moins cher et suffisent.
Un futur conciergiste raisonne souvent à l'envers : il regarde ce que font les autres et copie le pourcentage. Le bon ordre est de partir de ses coûts.
Une commission doit payer les déplacements, les heures d'astreinte du soir et du week-end, l'assurance de responsabilité civile professionnelle, les outils, la comptabilité, et le temps passé par logement chaque mois. Ce dernier poste est le seul que vous pouvez faire baisser sans baisser la qualité, et c'est là que se joue la marge. Un logiciel comme Chevalier PMS coûte 35 € HT par mois pour le premier logement, puis 8 € HT par logement : pour ce prix, les calendriers de toutes les plateformes sont synchronisés, une mission de ménage naît à chaque départ, la facture de chaque propriétaire se prépare avec les réservations du mois, et un agent répond aux voyageurs la nuit à partir de la fiche du logement. Le temps par logement chute, et la même commission paie mieux.
Le second levier est le contrat. Une commission de 20 % avec ménage, consommables et réparations refacturés au réel n'a rien à voir avec une commission de 20 % « tout compris ». Écrivez ce que vous incluez, et facturez le reste au réel : c'est plus juste pour le propriétaire, et plus sain pour vous. Le cadre juridique du contrat, et la question de savoir qui encaisse les loyers, sont détaillés dans notre guide Devenir conciergerie Airbnb.
Que vous soyez le propriétaire ou la conciergerie, ces dix questions doivent avoir une réponse écrite.
Une conciergerie qui répond vite et clairement à ces dix questions vaut souvent plus cher qu'une autre qui affiche un pourcentage plus bas et s'agace à la troisième.
Le voyageur, dans la grande majorité des cas : les frais de ménage sont fixés par l'hôte et ajoutés au prix du séjour sur la plateforme. La conciergerie les utilise pour payer la personne qui fait le ménage. Ce qui doit être écrit dans le contrat, c'est ce qui se passe quand le ménage réel coûte plus que les frais affichés.
Les deux existent, et l'écart n'est pas anodin : les frais de service des plateformes représentent plusieurs points du prix payé par le voyageur. Une commission de 20 % sur le brut coûte plus cher qu'une commission de 20 % sur le montant réellement versé au propriétaire. Demandez la base de calcul avant de comparer des pourcentages.
Oui, surtout à partir de plusieurs logements ou pour un bien à forte occupation, qui coûte moins de temps par euro encaissé. La négociation porte plus utilement sur le périmètre, ce qui est inclus ou refacturé, que sur le pourcentage lui-même.
Certaines conciergeries facturent la mise en place : création ou reprise de l'annonce, séance photos, inventaire, installation d'une serrure connectée. D'autres l'incluent contre un engagement de durée. Dans les deux cas, le montant et la contrepartie doivent figurer au contrat.
Le guide complet : Devenir conciergerie Airbnb : le guide complet 2026
