Ouvrir une conciergerie Airbnb attire parce que le ticket d'entrée est bas :
pas de local, pas de stock, pas de diplôme exigé. Ce qui est vrai. Ce que les
guides oublient de dire, c'est que le métier se joue sur trois décisions
prises avant le premier logement : sous quel régime juridique vous exercez, ce
que vous facturez, et comment vous tiendrez le rythme quand il y aura dix
logements au lieu d'un.
Ce guide est écrit par l'éditeur d'un logiciel né dans une conciergerie, celle
de Victor Chevalier à Avignon. Il ne contient aucun chiffre sans
sa source : quand un seuil ou une amende est cité, le texte officiel est en
lien. Ce qui relève d'un choix est présenté comme un choix.
Ce que fait une conciergerie Airbnb, concrètement
Une conciergerie prend en charge tout ce qui sépare une annonce publiée d'un
voyageur satisfait : la rédaction et les photos de l'annonce, les prix, le
calendrier, les messages avant et pendant le séjour, les arrivées et les
départs, le ménage et le linge, les petites urgences, puis le compte rendu et
la facture au propriétaire chaque mois.
Airbnb lui-même, sur la page où il présente son
réseau de co-hôtes, découpe le
métier en familles de services : configuration de l'annonce et tarification,
gestion des réservations et communication avec les voyageurs, assistance à
l'arrivée et au départ, ménage et entretien, photographies et décoration,
démarches administratives. Vous pouvez tout proposer, ou n'en proposer qu'une
partie.
Deux choses à comprendre avant de se lancer. La première : c'est un métier
d'opérations, pas de bureau. La valeur se crée à 23 h quand un voyageur ne
trouve pas le code, et le dimanche quand un ménage saute. La seconde : la
charge ne grandit pas en ligne droite. Trois logements se gèrent avec un
téléphone et un carnet ; à dix, sans outil, la journée ne suffit plus.
Prestataire de services ou gestionnaire : la question qui décide de tout
C'est le point que la plupart des futurs conciergistes découvrent trop tard.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
dite loi Hoguet, encadre les personnes qui prêtent habituellement leur
concours à « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en
meublé d'immeubles » et à la gestion immobilière. Son article 3 réserve ces
activités aux titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par la chambre
de commerce et d'industrie, qui suppose une aptitude professionnelle, une
garantie financière et une assurance de responsabilité civile.
La lecture la plus répandue du secteur trace la frontière à l'argent : dès
qu'une conciergerie encaisse les loyers pour le compte du propriétaire, signe
les contrats de location en son nom ou perçoit les cautions, elle fait de la
gestion locative et doit détenir la carte G. À l'inverse, si l'annonce reste
au nom du propriétaire, si les voyageurs le paient directement et si la
conciergerie se contente de lui facturer ses prestations, elle exerce comme
prestataire de services. C'est le montage que décrit par exemple le
guide de PriceLabs sur la carte G.
Cette frontière est en train de bouger, et il faut le savoir. Dans une
analyse publiée le 18 mai 2026 par le Journal de l'Agence,
Me Alain Cohen-Boulakia, avocat, rapporte une décision du tribunal de Tours du
28 janvier 2025 : une conciergerie qui fixait les prix, tenait le calendrier,
mettait à jour l'annonce, assurait les arrivées, les départs et l'entretien a
été considérée comme exerçant une activité de gestion immobilière, alors même
qu'elle n'encaissait pas les loyers. Les juges ont regardé l'ensemble des
services rendus, pas l'étiquette que le contrat leur donnait. L'article
rappelle aussi la sanction prévue par la loi pour un exercice sans carte : six
mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende, et, au civil, la nullité du contrat
avec restitution des honoraires.
Ce que nous en retenons, sans jouer les juristes : il existe deux positions
solides, et une zone grise entre les deux. La première, c'est la carte
professionnelle, avec ce qu'elle exige. Plus votre conciergerie grandit, plus
elle devient le chemin naturel. La seconde, c'est un périmètre de prestataire
strict, écrit noir sur blanc : l'annonce et les versements restent chez le
propriétaire, vous ne signez rien en son nom, aucun fonds ne transite par
vous, et vos prestations sont listées. Entre les deux, le contrat qui dit
« prestataire » mais qui confie tout le pilotage du bien est celui que le
tribunal de Tours a requalifié. Avant de signer votre premier contrat, posez la
question à la chambre de commerce qui délivre la carte, ou à un avocat. Pas à
un forum.
Le statut pour démarrer : la micro-entreprise, puis la société
La quasi-totalité des conciergeries commencent en micro-entreprise, et c'est
raisonnable : la création se fait en ligne, sans capital, et les cotisations se
calculent sur ce qui est réellement encaissé. Le seuil à connaître pour 2026
est publié par
service-public.fr :
83 600 € de chiffre d'affaires pour les prestations de services. Au-delà, on
sort du régime.
Un second seuil arrive bien avant : la
franchise en base de TVA.
En 2026, un prestataire de services n'a pas à facturer la TVA tant que son
chiffre d'affaires de l'année précédente reste sous 37 500 €, avec un seuil
majoré de 41 250 € pour l'année en cours. La page précise que ces seuils sont
inchangés en 2026 et que le projet de seuil unique à 25 000 € a été abandonné.
Concrètement, une conciergerie qui gère une dizaine de logements à 20 % de
commission franchit ce seuil, et ses factures aux propriétaires changent de
tête.
Un point que les débutants comprennent de travers : en prestataire, votre
chiffre d'affaires, ce sont vos factures, pas les loyers du propriétaire. Si
vous gérez un appartement qui encaisse 2 000 € dans le mois et que vous
facturez 20 %, votre chiffre d'affaires est de 400 €. C'est aussi pour cela
que le montage où l'argent des voyageurs transite par vous est si lourd de
conséquences : il change votre statut, votre fiscalité et vos obligations
d'un coup.
Le passage en société, SASU ou EURL, s'impose quand vous embauchez, quand vous
vous associez, ou quand des propriétaires exigeants veulent une structure en
face d'eux. Ce n'est pas une question de prestige, c'est une question de
moment.
Le réseau de co-hôtes Airbnb : la porte d'entrée officielle
Depuis 2024, Airbnb ne se contente plus de tolérer les conciergeries : il les
recrute. Le réseau de co-hôtes est
ouvert dans douze pays, dont la France, et met en relation des propriétaires
qui cherchent de l'aide avec des co-hôtes qui définissent eux-mêmes leurs
services et leur rémunération, en pourcentage ou en montant fixe par
réservation.
Les conditions d'entrée sont précises et publiques : avoir une annonce active
en tant qu'hôte ou co-hôte, avoir accueilli au moins 10 séjours au cours des
12 derniers mois, ou 3 séjours de plus de 100 nuits, afficher une évaluation
d'au moins 4,8, un taux d'annulation inférieur à 3 %, et un compte en règle
avec identité vérifiée. Autrement dit, on n'entre pas dans le réseau sans
historique : la plupart des conciergistes y arrivent après avoir géré leur
propre logement ou celui d'un ou deux premiers propriétaires.
Le fonctionnement du co-hébergement est décrit dans le
centre d'aide d'Airbnb. Un hôte
peut ajouter jusqu'à 10 co-hôtes à une annonce, avec trois niveaux d'accès :
intégral, calendrier et messagerie, ou calendrier seul. Un détail compte
énormément pour la question de la loi Hoguet : seul le titulaire de l'annonce
gère ses versements et ses informations fiscales, et il peut mettre en place
des versements de co-hôte pour partager directement ce qu'il reçoit. Vous
pouvez donc être payé par la plateforme sans que l'argent du propriétaire
passe par votre compte.
Les obligations du logement, à connaître par cœur
Vous n'êtes pas le propriétaire, mais c'est vous qui répondrez au voyageur, à
la mairie et à la plateforme. Une conciergerie qui maîtrise ces règles devient
le garde-fou de ses clients, et c'est un argument de vente. Tout ce qui suit
vient de la fiche
Déclaration en mairie des meublés de tourisme
de service-public.fr.
Un meublé de tourisme est loué à une clientèle de passage pour 90 jours
consécutifs au maximum au même client. Sa déclaration en mairie est
obligatoire : dans les communes sans procédure d'enregistrement, elle se fait
par le formulaire Cerfa n° 14004, et son absence est punie de 450 €. Dans les
communes qui ont mis en place l'enregistrement, le logement reçoit un numéro à
13 caractères qui doit figurer dans chaque annonce, sous peine de 5 000 €. Dans
les villes qui exigent une autorisation de changement d'usage, louer sans
l'avoir obtenue expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Trois règles plus récentes changent la manière de prendre un mandat. Depuis le
21 novembre 2024, le règlement de copropriété doit dire explicitement si les
meublés de tourisme sont autorisés ou interdits : à vérifier avant de promettre
quoi que ce soit à un propriétaire en immeuble. Un diagnostic de performance
énergétique est exigé en métropole, avec un classement de A à E aujourd'hui, et
de A à D à partir de 2034. Enfin, une fiche de police doit être remplie pour
chaque voyageur de nationalité étrangère et conservée six mois.
Reste la taxe de séjour. Pour les réservations Airbnb, la plateforme
la collecte et la reverse dans les
communes qui l'ont instaurée. Pour une réservation prise en direct, c'est vous
ou le propriétaire qui la collectez et la déclarez.
Fixer ses tarifs
Trois modèles se partagent le marché. La commission sur les loyers, de loin la
plus courante, se situe entre 15 et 30 % selon les guides publiés par des
conciergeries comme Care Concierge
ou Liwango. Le
forfait mensuel par logement, cité de 100 à 500 € par
Propulse by CA,
convient aux biens à occupation stable. La prestation à l'unité, pour un
accueil ou un ménage, sert aux propriétaires qui gardent la main sur le reste.
Le pourcentage seul ne dit rien. Ce qui compte, c'est sa base de calcul
(loyer brut ou net des frais de plateforme, hors taxes ou TTC), ce qu'il inclut
et ce qu'il exclut. Le ménage, en particulier, est presque toujours facturé au
voyageur en plus, et il faut l'écrire. Nous avons détaillé les modèles, un
exemple chiffré et les questions à poser dans notre article
Combien coûte une conciergerie Airbnb ?
Le contrat avec le propriétaire
Le contrat est le document qui protège les deux parties, et c'est lui que
regardera un juge en cas de litige. Sans modèle tout fait, voici ce qu'il doit
trancher, ligne par ligne.
- Le périmètre exact des prestations, et ce qui n'en fait pas partie.
- Qui est titulaire de l'annonce, et qui encaisse les voyageurs.
- La commission ou le forfait, et sa base de calcul.
- Le ménage et le linge : qui les paie, combien, et qui les organise.
- La caution : qui la prend, sur quel support, qui décide d'une retenue.
- Les dépenses courantes et les petites réparations, avec un plafond au-delà
duquel vous demandez l'accord du propriétaire.
- Le compte rendu mensuel : quoi, quand, sous quelle forme.
- La durée, le préavis et les conditions de résiliation.
- Les assurances de chacun.
- Le traitement des données des voyageurs, qui sont des données personnelles.
Un contrat clair sur le deuxième point vaut à lui seul la lecture de la
section sur la loi Hoguet.
Trouver ses premiers propriétaires
Le premier client est le plus difficile, et il est rarement loin. Commencez par
les annonces de votre ville qui vont mal : photos sombres, réponses lentes,
avis qui parlent de ménage ou de clés. Leurs propriétaires savent qu'ils
perdent de l'argent et n'ont personne pour s'en occuper. Les propriétaires qui
gèrent à distance sont vos deuxièmes meilleurs prospects : pour eux, chaque
arrivée est un problème logistique.
Ensuite, faites exister votre conciergerie là où l'on cherche : une fiche
Google avec le mot « conciergerie » et votre ville dans le nom, un site qui dit
clairement ce que vous faites et ce que vous facturez, et, dès que votre
historique le permet, le réseau de co-hôtes d'Airbnb. Les agents immobiliers
de votre secteur, qui vendent des biens à des investisseurs, sont enfin la
source de mandats la plus régulière : ils ont besoin de quelqu'un à qui
confier le logement après la vente.
S'outiller dès le premier logement
Le moment où une conciergerie bascule se voit venir : deux plateformes qui ne
se parlent pas, un ménage oublié entre deux départs, un propriétaire qui
attend sa facture, un voyageur qui écrit à 23 h. Chacun de ces problèmes se
règle à la main une fois. Aucun ne se règle à la main dix fois par semaine.
Un logiciel de gestion, ou PMS, réunit les réservations de toutes les
plateformes dans un seul calendrier et pousse les prix et les disponibilités
vers chacune, ce qui supprime la première cause de
double réservation. Il
crée une mission de ménage à chaque départ, prépare la facture de chaque
propriétaire à partir des réservations du mois, et, pour les plus récents,
répond aux voyageurs la nuit à partir de la fiche du logement.
Chevalier PMS fait exactement cela, parce qu'il a été
construit pour faire tourner la conciergerie de son fondateur. Son
tarif suit la taille du parc : 35 € HT par mois pour le premier
logement, puis 8 € HT par logement supplémentaire, avec 15 jours d'essai sans
engagement. Si vous hésitez encore entre plusieurs outils, nous avons aussi
comparé loyalement notre logiciel à un gestionnaire de canaux international
dans notre avis sur Beds24.
Le récapitulatif
| Étape |
Ce qu'il faut décider ou faire |
Où |
Ce que dit le texte |
| Choisir son modèle |
Prestataire strict, ou carte professionnelle |
Chambre de commerce, avocat |
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 |
| Créer sa structure |
Micro-entreprise pour démarrer |
En ligne |
Seuil 2026 : 83 600 € de prestations de services |
| Anticiper la TVA |
Suivre son chiffre d'affaires |
Votre comptabilité |
Franchise jusqu'à 37 500 €, seuil majoré 41 250 € |
| Vérifier chaque logement |
Déclaration, numéro, copropriété, DPE |
Mairie, syndic |
Cerfa 14004 (450 €), numéro d'enregistrement (5 000 €) |
| Entrer dans le réseau Airbnb |
10 séjours, note 4,8, annulations sous 3 % |
Airbnb |
Réseau de co-hôtes, 12 pays |
| Signer avec le propriétaire |
Périmètre, encaissement, commission, ménage, caution |
Contrat écrit |
Le document que lira un juge |
| S'outiller |
Un PMS dès les premiers logements |
Chevalier PMS |
35 € HT puis 8 € HT par logement |
Questions fréquentes
Faut-il un diplôme pour devenir conciergerie Airbnb ?
Non, aucun diplôme n'est exigé pour exercer comme prestataire de services. La
carte professionnelle de gestion immobilière, elle, suppose de justifier d'une
aptitude professionnelle, par diplôme ou par expérience, auprès de la chambre
de commerce qui la délivre.
Faut-il obligatoirement la carte G ?
Tout dépend de ce que vous faites. Encaisser les loyers, signer les contrats au
nom du propriétaire ou percevoir les cautions relève sans discussion de la loi
Hoguet. Un tribunal a par ailleurs jugé en 2025 qu'une conciergerie qui
pilotait entièrement le bien, prix et calendrier compris, faisait de la gestion
immobilière même sans encaisser. En cas de doute, demandez à la chambre de
commerce avant de signer.
Peut-on démarrer en auto-entrepreneur ?
Oui, c'est le cas le plus fréquent. Le régime de la micro-entreprise s'applique
tant que le chiffre d'affaires de prestations de services reste sous 83 600 €
en 2026, et la TVA n'est pas facturée sous 37 500 € de chiffre d'affaires
annuel. Vos factures aux propriétaires constituent votre chiffre d'affaires,
pas les loyers qu'ils encaissent.
Combien prend une conciergerie Airbnb ?
Le plus souvent une commission de 15 à 30 % des loyers, ménage facturé en plus
au voyageur. Certaines préfèrent un forfait mensuel par logement ou des
prestations à l'unité. Le détail des modèles et un exemple chiffré sont dans
notre article sur le tarif d'une conciergerie Airbnb.
Airbnb accepte-t-il qu'une autre personne gère l'annonce ?
Oui. Un hôte peut ajouter jusqu'à 10 co-hôtes à son annonce, avec un accès
intégral ou limité au calendrier et à la messagerie, et partager directement
ses versements avec eux. Airbnb a même ouvert en France un réseau de co-hôtes
où les propriétaires viennent chercher de l'aide, réservé aux profils qui ont
déjà un historique d'accueil.
