Le co-hébergement est la porte d'entrée la plus discrète de la location courte
durée : pas de structure à créer le premier jour, pas de logement à acheter, un
propriétaire qui garde son annonce et vous qui prenez la main sur ce qu'il ne
veut plus faire. C'est aussi la voie par laquelle passent la plupart des
conciergeries avant d'en devenir une.
Cet article est écrit par l'éditeur d'un logiciel né dans une conciergerie,
celle de Victor Chevalier à Avignon. Chaque règle citée vient du
centre d'aide d'Airbnb ou d'un texte officiel, mis en lien, y compris la limite
juridique française que les guides internationaux passent sous silence.
Ce qu'est un co-hôte, et les trois niveaux d'accès
Un co-hôte est une personne que le titulaire d'une annonce invite à l'aider à
la gérer. Le centre d'aide d'Airbnb
le décrit sans détour : un co-hôte vous aide à gérer votre annonce, à répondre
aux demandes d'information et à envoyer des messages aux voyageurs. Ce peut
être un proche, un voisin, ou un professionnel rémunéré. Un hôte peut ajouter
jusqu'à 10 co-hôtes à une même annonce.
Ce que vous pourrez faire dépend du niveau d'accès accordé. La page consacrée à
l'ajout de co-hôtes en distingue
trois :
- Accès intégral : écrire aux voyageurs, gérer l'annonce et les prix, gérer
les réservations, consulter le tableau de bord des revenus, gérer les
autorisations des autres co-hôtes.
- Accès au calendrier et à la messagerie : écrire aux voyageurs et
consulter le calendrier, sans le modifier.
- Accès au calendrier seul : consulter le calendrier, sans rien modifier.
Une limite ne bouge jamais, quel que soit le niveau : seul le titulaire de
l'annonce peut définir ou modifier les versements d'un co-hôte, et un co-hôte
n'accède ni aux modes de versement ni aux informations fiscales du titulaire.
C'est une protection pour le propriétaire, et un point à connaître avant de
promettre à un client que vous vous occupez de tout.
Comment un co-hôte est payé : les quatre formules d'Airbnb
La page
Fonctionnement des versements de co-hôte
décrit quatre formules, que le titulaire de l'annonce configure lui-même :
| Formule |
Ce que touche le co-hôte |
Quand elle convient |
| Frais de ménage |
Les frais de ménage de chaque réservation |
Le co-hôte ne fait que le ménage |
| Frais de ménage plus pourcentage |
Les frais de ménage, plus un pourcentage de la réservation hors frais de ménage |
Ménage et accueil assurés par la même personne |
| Versements en pourcentage |
Un pourcentage de chaque réservation, frais de ménage inclus ou exclus au choix |
La gestion complète, modèle le plus courant |
| Versements forfaitaires |
Un montant fixe par réservation |
Séjours homogènes, prestation identique à chaque fois |
Trois précisions évitent les mauvaises surprises. Le versement part vite :
Airbnb indique l'envoyer avant la fin du jour ouvré qui suit la date d'arrivée
prévue du voyageur, avec des délais possibles tant qu'une annonce nouvelle
n'est pas vérifiée. Tous les hôtes et co-hôtes doivent définir au moins un mode
de versement, sans quoi rien n'arrive. Et les co-hôtes reçoivent un document
fiscal pour les montants qu'ils touchent.
Le pourcentage, lui, n'est pas fixé par Airbnb : il se négocie. Les usages du
marché français, avec un exemple chiffré, sont dans notre article sur le
tarif d'une conciergerie Airbnb.
Entrer dans le réseau de co-hôtes : les conditions exactes
Depuis 2024, Airbnb ne se contente plus d'autoriser le co-hébergement, il
organise la rencontre. Le réseau de co-hôtes
met en relation des propriétaires qui cherchent de l'aide avec des co-hôtes qui
définissent eux-mêmes leurs services et leur prix. Il est ouvert dans douze
pays : Allemagne, Australie, Brésil, Canada, Corée du Sud, Espagne, États-Unis,
France, Italie, Japon, Mexique et Royaume-Uni.
Les conditions d'entrée sont publiques et ne se négocient pas :
- avoir une annonce active en tant qu'hôte, ou en tant que co-hôte avec accès
intégral ;
- avoir honoré au moins 10 séjours au cours des 12 derniers mois, ou au moins
3 séjours totalisant un minimum de 100 nuits ;
- avoir conservé une évaluation moyenne d'au moins 4,8 étoiles ;
- avoir un taux d'annulation inférieur à 3 % ;
- avoir une identité vérifiée et une photo de profil conforme aux critères.
Autrement dit, on n'entre pas dans le réseau le jour où l'on décide de se
lancer : il faut un historique d'accueil. Airbnb précise aussi que l'hôte et le
co-hôte doivent convenir d'un prix avant de commencer, en pourcentage ou en
montant fixe.
Co-hôte ou gestionnaire : la limite juridique française
Voici le point que les guides internationaux ne traitent pas, et qui compte
davantage que tout le reste si vous co-hébergez contre rémunération en France.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
dite loi Hoguet, réserve la gestion immobilière et l'entremise locative aux
titulaires d'une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce.
La lecture courante du secteur trace la frontière à l'argent, et le
co-hébergement Airbnb colle plutôt bien à ce schéma, puisque le titulaire de
l'annonce reste seul à gérer ses versements. Mais cette frontière bouge. Dans
une analyse publiée le 18 mai 2026 par le Journal de l'Agence,
Me Alain Cohen-Boulakia rapporte une décision du tribunal de Tours du
28 janvier 2025 : une conciergerie qui fixait les prix, tenait le calendrier,
mettait à jour l'annonce et assurait les arrivées, les départs et l'entretien a
été jugée comme exerçant une activité de gestion immobilière, alors même
qu'elle n'encaissait pas les loyers.
Le rapprochement est simple à faire : un co-hôte en accès intégral gère
l'annonce, les prix, le calendrier et les réservations, c'est exactement la
liste retenue par le tribunal. Le statut donné par la plateforme ne vaut pas
qualification juridique en droit français. Si votre co-hébergement se limite à
la messagerie et à l'accueil, le risque est faible ; s'il devient le pilotage
complet du bien pour plusieurs propriétaires, posez la question à la chambre de
commerce avant de signer. Sanctions encourues, carte G et périmètre de
prestataire sont détaillés dans notre guide
Devenir conciergerie Airbnb.
Déclarer ses revenus de co-hôte
Rendre service une fois à un proche n'est pas une activité. Une rémunération
régulière versée par la plateforme en est une, et Airbnb envoie au co-hôte un
document fiscal pour les montants qu'il touche.
La forme la plus simple pour démarrer reste la micro-entreprise : le seuil 2026
publié par
service-public.fr
est de 83 600 € de chiffre d'affaires pour les prestations de services, et la
franchise en base de TVA
dispense de facturer la TVA sous 37 500 € de chiffre d'affaires de l'année
précédente, avec un seuil majoré de 41 250 € pour l'année en cours.
Retenez surtout ceci : votre chiffre d'affaires, ce sont vos versements de
co-hôte, pas les loyers du propriétaire. Un appartement qui encaisse 2 000 €
dans le mois et sur lequel vous touchez 20 % vous fait 400 € de chiffre
d'affaires.
Ce qu'il faut écrire avant de commencer
Airbnb invite l'hôte et le co-hôte à trancher deux questions avant de
commencer : la répartition des responsabilités, et la part des revenus qui
revient au co-hôte. C'est le minimum. Quatre autres points méritent d'être
écrits : le périmètre exact des prestations et ce qui n'en fait pas partie, le
niveau d'accès accordé, qui paie le ménage et le linge, et le préavis d'arrêt.
Le niveau d'accès est celui qu'on oublie. Il se retire en deux clics : sans
écrit, un co-hôte qui a construit la performance d'une annonce peut en être
sorti du jour au lendemain.
Quand le co-hébergement devient un métier
Un logement se co-héberge avec un téléphone, trois en y passant ses soirées.
Au-delà, les problèmes changent de nature : deux plateformes qui ne se parlent
pas et produisent une
double réservation, un
ménage oublié entre deux départs, un propriétaire qui attend son compte rendu.
Chacun se règle à la main une fois, aucun dix fois par semaine. C'est là qu'un
logiciel de gestion devient rentable : un seul calendrier pour toutes les
plateformes, une mission de ménage créée à chaque départ, la facture de chaque
propriétaire préparée à partir des réservations du mois.
Chevalier PMS fait cela parce qu'il a été construit pour
faire tourner la conciergerie de son fondateur, et son tarif suit
la taille du parc : 35 € HT par mois pour le premier logement, puis 8 € HT par
logement supplémentaire, avec 15 jours d'essai sans engagement.
Le récapitulatif
| Question |
La réponse, et sa source |
| Combien de co-hôtes par annonce |
Jusqu'à 10 (centre d'aide Airbnb) |
| Niveaux d'accès |
Intégral, calendrier et messagerie, calendrier seul |
| Qui fixe la rémunération |
Le titulaire de l'annonce, seul, parmi quatre formules |
| Quand le co-hôte est payé |
Avant la fin du jour ouvré suivant l'arrivée du voyageur |
| Entrer dans le réseau |
10 séjours sur 12 mois, note 4,8, annulations sous 3 % |
| Pays couverts |
12, dont la France |
| Revenus |
Document fiscal envoyé au co-hôte, micro-entreprise jusqu'à 83 600 € |
| Limite juridique |
Piloter entièrement un bien peut relever de la loi Hoguet |
Questions fréquentes
Un co-hôte Airbnb est-il payé par Airbnb ou par le propriétaire ?
Par Airbnb, quand le titulaire de l'annonce a configuré des versements de
co-hôte : la plateforme verse directement la part convenue, avant la fin du
jour ouvré qui suit l'arrivée du voyageur. Le co-hôte doit avoir enregistré au
moins un mode de versement. Rien n'interdit par ailleurs au propriétaire de
payer une facture en dehors de la plateforme, mais c'est un autre montage.
Combien prend un co-hôte Airbnb ?
Airbnb ne fixe aucun pourcentage : l'hôte et le co-hôte conviennent d'un prix
avant de commencer, en pourcentage ou en montant fixe par réservation. En
France, les conciergeries facturent le plus souvent entre 15 et 30 % des
loyers, ménage facturé en plus au voyageur. Le détail des modèles est dans
notre article sur le tarif d'une conciergerie.
Faut-il un statut pour être co-hôte Airbnb ?
Rendre service une fois à un proche n'est pas une activité professionnelle.
Être rémunéré régulièrement en est une, et Airbnb envoie un document fiscal
pour les sommes versées. La micro-entreprise est le cadre le plus simple pour
commencer, jusqu'à 83 600 € de chiffre d'affaires de prestations de services en
2026.
Un co-hôte peut-il modifier les prix et le calendrier ?
Seulement avec un accès intégral. L'accès calendrier et messagerie permet
d'écrire aux voyageurs et de consulter le calendrier sans le modifier, et
l'accès au calendrier seul se limite à la consultation. Attention : c'est aussi
l'accès intégral qui rapproche le co-hébergement de la gestion immobilière au
sens de la loi Hoguet.
Peut-on entrer dans le réseau de co-hôtes en débutant ?
Non. Le réseau exige d'avoir déjà honoré au moins 10 séjours au cours des 12
derniers mois, ou 3 séjours totalisant 100 nuits, avec une note d'au moins
4,8 étoiles. Il faut donc un historique d'accueil, construit sur son propre
logement ou sur les premiers propriétaires rencontrés en direct.
